Tapu sahiplerini dikkat! Çoğu kişi bunları bilmeden ev alıyor… Kritik iskan detayı

Son zamanlarda konut fiyatları ciddi bir artış göstermiş, Türkiye’de ortalama bir konut fiyatı 3 milyon TL’yi, İstanbul’da ise 4.5 milyon TL’yi buldu. Artan fiyatlar ve kredi faiz oranları, konut alımını daha da zorlaştırmakta. Bu nedenle, konut alıcılarının gelecekte sorun yaşamamak adına detaylı araştırmalar yapması ve satın aldıkları konutun tüm özelliklerini bilmeleri büyük önem taşıyor.

İSKAN ALINMAMIŞ OLABİLİR

‘Kat irtifakı’, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılar için arsa sahibi veya ortak sahipleri tarafından kurulan bir tür mülkiyet hakkını temsil eder. ‘Kat mülkiyeti’ ise, tamamlanmış bir yapının kullanıma hazır bağımsız bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet haklarıdır. İnşaat sürecinde ‘kat irtifakı’ ile başlayan süreç, yapının tamamlanmasıyla ‘kat mülkiyeti’ne dönüşmelidir. Eğer inşaat bitmiş ve oturum başlamışsa ancak tapu hala ‘kat irtifakı’ gösteriyorsa, bina için yapı kullanım izni (iskan) alınmamış olabilir, bu da ileride sorunlara yol açabilir.

EK MALİYETLER DOĞURABİLİR

Bir binanın iskan belgesi alabilmesi için, öncelikle inşaatının tamamlanmış olması şarttır. Tamamlanma sonrası, yetkililer binayı denetler ve projeye uygunluk durumuna göre iskan verilir. İskan başvurusu genellikle müteahhit tarafından yapılır ve ilgili harçlar da müteahhit tarafından ödenir. Ancak bazı durumlarda, müteahhitler iskanı olmayan daireleri satar ve sonradan iskan başvurusu yaparlar; bu durumda oluşacak masrafların ev sahipleri tarafından karşılanması istenebilir, bu da kat maliklerinin kabul etmeyeceği ek maliyetler doğurabilir ve iskan alımını zorlaştırabilir.

BANKA KREDİ VERMEYEBİLİR

Tapuda ‘kat irtifakı’ gözüküyorsa ve iskan başvurusu henüz yapılmamışsa dikkatli olmak önemlidir, zira çeşitli problemlerle karşılaşılabilir. Eğer müteahhit, projenin dışına çıkmışsa, belediye yıkım kararı verebilir. Ayrıca, yapı proje ile uyumsuz ise, banka ekspertiz raporu sırasında bu durumu fark edip kredi vermeyebilir.

Her ‘kat irtifaklı’ tapunun iskansız olduğu varsayılmamalıdır. İskan alınmış olabilir fakat ‘kat irtifakı’ henüz ‘kat mülkiyeti’ne dönüştürülmemiş olabilir. İskanı alınmış ve üzerinde ‘kat irtifakı’ bulunan yapılarda, ortak maliklerden birinin talebi veya iskan belgesinin ilgili idare tarafından tapu idaresine iletilmesiyle, zorunlu deprem sigortası poliçesi gibi belgeler olmaksızın ‘kat mülkiyeti’ne geçiş yapılabilir. Daha önce ‘kat irtifakı’ kurulmuş yapılarda, bu geçiş işlemi için harç ve döner sermaye ücreti alınmaz.

EV SAHİBİ OLMANIN EN ÖNEMLİ KANITIDIR

‘Kat mülkiyeti’ alındıysa, bu inşaatın tüm mevzuatlara uygun olduğunu gösterir. ‘Kat mülkiyeti’, apartman içindeki bağımsız bölümün sınırlarını açıkça belirler ve ev sahibi olmanın en önemli kanıtıdır. Bağımsız bölüm sahibi, satış ve kiralama gibi haklara sahiptir.

BAŞVURU YAPILMAZSA İSKANSIZ BİNALAR NASIL ELEKTRİK KULLANACAK

İskanı olmayan bir evde yaşamak, şantiye tipi (sanayi) bağlantılarla elektrik ve su kullanımına yol açar ve bu da normal tarifelere göre daha yüksek faturalar anlamına gelir. Bu durum kamuoyunun dikkatini çektiği için, 2022’de İmar Kanunu’na eklenen geçici bir madde ile iskanı olmayan binaların da mesken tarifesinde elektrik kullanabilmesi sağlandı. 1 Temmuz 2022’ye kadar yapı ruhsatı alınmış ve buna uygun inşa edilmiş, fakat kullanma izni alınmamış yapılara, yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinden en az birinin sağlandığının belgelenmesi durumunda, kullanma izni alınana kadar mesken tipi abonelik verilebiliyor. Bu hizmet için ilgili kurumlara başvurulması gerekiyor ve kurumlar, gerekli kontrolleri yaptıktan sonra projeler uygunsa mesken tipi elektrik sağlayabiliyor. Başvuru yapılmazsa, iskansız binalar sanayi tipi elektrik kullanmaya devam eder.